용적률과 건폐율 제대로 이해하기

평소 부동산에 관심이 없었던 분들이라면 용적률과 건폐율이라는 개념이 생소하게 느껴지실 겁니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축 총면적의 비율, 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하는데요. 이 개념을 제대로 이해해야 실패 없는 내 집 마련에 성공하실 수 있습니다.

 

 

■ 용적률이란

 

용적률이란 Floor Area Ratio, 대지면적 대비 건물 총면적의 합이 몇 % 인지 비율입니다. 여기서 건물 총면적이라는 부분에 주목할 필요가 있는데, 각 층이 50㎡인 3층짜리 건물이라면 각 층 면적의 합인 150㎡가 건물 총면적입니다. (지층이나 주차장으로 사용하는 1층은 계산에서 제외합니다.) 쉽게 생각하면 용적률이 높을수록 고층 건물을 지을 수 있습니다. 예를 들어, 대지면적이 100㎡인데 용적률이 200%라면 1개 층을 50㎡로 총 4층까지 올릴 수 있습니다. 용적률이 400%라면 1개 층을 50㎡로 총 8층까지 올릴 수 있겠죠?

 

용적률 = 건축물 전체 면적 / 대지면적 * 100%

 

하지만 용적률을 생각할 때 건축물 전체 면적도 중요하지만 대지면적도 고려해야 합니다. 용적률을 바탕으로 대지면적이 얼마나 넓은 지도 확인할 수 있기 때문입니다.

 

■ 용도지역에 따른 용적률 제한

 

용적률의 개념만 살펴보면 단순히 용적률이 높으면 높을수록 좋다고 생각하실 수도 있는데요, 용적률은 용도지역에 따라 제한이 있습니다. 각 토지는 지역마다 서로 다른 용도를 가지고 있습니다. 네이버 지도를 보시면 지적편집도라는 것이 있는데요, 이를 통해 지역별 용도를 확인하실 수 있습니다. 일례로 네이버 지도에서 강남역 부근을 찾아봤습니다. 아래 사진 빨간칸을 보시면 제1종 일반주거지역, 제1종 전용 주거지역 등 다양한 용도가 있음을 확인하실 수 있습니다.

 

네이버 지도 - 지적편집도

 

 

용도지역별 용적률

 

■ 건폐율이란

 

건폐율이란 Building Coverage Rate, 대지면적에서 건물 면적이 차지하는 비율이 몇 % 인지 나타냅니다. 여기에서 주의할 점은 건폐율이 높다는 것은 주어진 땅을 충분히 활용해서 건물을 지었다기보다는, 그만큼 주변의 다른 건물들과의 간격이 충분하지 않다는 의미가 될 수도 있다는 점입니다. 즉, 건물의 밀집도가 높을 수 있다는 뜻인데요. 건물의 밀집도가 높으면 충분한 조망권이 확보되지 않거나 통풍이 되지 않거나 사생활이 노출되는 등 문제가 발생할 수도 있습니다.

 

건폐율 = 건축 바닥 면적 / 대지면적 * 100%

 

■ 용도지역에 따른 건폐율 제한

 

보통 상업지역이 밀집도가 높은 만큼 높은 건폐율이 높은 편인데요, 건폐율 또한 용도지역에 따라 상이하기 때문에 표를 통해 정리해봤습니다.

 

용도지역별 건폐율

 

용적률과 건폐율이 궁금하신 분들이 참고하실 수 있는 사이트가 있습니다. 바로 토지 이음이라는 사이트입니다. 사이트에서 주소만 검색하면 용적률과 건폐율을 확인하실 수 있으니, 혹시나 지금 주거하고 계시는 지역 또는 내 집 마련 계획이 있으신 분들은 참고해보시면 좋을 것 같습니다. 용적률이나 건폐율이 너무 낮은 경우에는 건물의 건축 가능한 층수나 크기가 제한된다는 뜻이기 때문에 한 번씩은 꼭 확인해보시는 것을 권해드립니다. 

 

www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp