주택담보대출을 위한 LTV, DTI, DSR 개념 총정리 (feat. 429대책)

내 집 마련의 꿈을 가지고 계신 분들은 레버리지라는 개념에 대해서도 들어보셨을 겁니다. 즉, 1억짜리 주택을 구입한다고 했을 때 내가 가지고 있는 현금 1억을 전부 투자하는 게 아니라, 일부 금액은 금융권 대출을 이용하는 방법인데요. 이를 위해서는 DTI, LTV, DSR이라는 개념을 정확하게 이해해야 합니다.

 

 

LTV(Loan To Value)

 

LTV란 주택 가격 대비 대출비율입니다. 예를 들어, 주택 가격이 1억 원인데 LTV가 40%라면 은행에서 주택담보대출로 받을 수 있는 최대 금액은 4,000만 원이 됩니다. 하지만, 구매하려는 주택이 위치한 지역에 따라 LTV는 조금씩 상이한데요, 아래 표를 참고하시면 됩니다.

 

LTV % 표

 

LTV 예외

 

물론 예외적인 상황도 있습니다. 2가지 예외사항이 있습니다. 첫 번째는 부부 소득 8천만 원, 6억 이하 주택을 매수하는 신혼부부는 실거주 조건으로 LTV 10%가 추가 적용됩니다. 두 번째는 9억 초과 주택 매수 시에는 초과분에 대해서는 일괄 LTV 20%가 적용되며, 15억 초과 주택 매수 시에는 LTV 0%가 적용됩니다. 즉, 9억 초과 주택을 구매하실 때는 대출금에 추가 제한이 있으며, 15억 초과 주택을 구매하실 때는 주택담보대출을 전혀 받을 수 없다고 이해하시면 됩니다.

 

 

DTI(Debt To Income)

 

DTI란 총부채상환비율, 즉 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자의 합이 본인의 연소득에서 차지하는 비중을 뜻합니다. LTV처럼 담보물(부동산)이 아닌 소득기준으로 대출금을 산정한다는 점에서 소득이 충분하지 않은 경우에는 대출에 제한이 생길 수 있습니다. DTI는 주택담보대출에만 적용된다는 특징이 있습니다.

 

예를 들어, 연소득이 5,000만 원인 직장인에게 DTI 40%가 적용될 경우 연간 주택담보대출 원리금이 2,000만 원을 초과하지 않는 범위 내에서만 대출이 가능하게 됩니다. 만약 이 직장인에게 연이율 5%, 1,000만 원의 신용대출이 있었다면 2,000만 원 - 50만 원 = 1,950만 원만 대출 실행이 가능하게 됩니다. 다만, 보통 주택담보대출의 상환기간이 30년이기 때문에 1,950 * 30  = 5억 8,500만 원 정도 대출을 일으킬 수 있다고 보시면 됩니다.

 

DTI(총부채상환비율) = (신규 주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연 이자) / 연소득

 

DTI % 표

 

DTI 예외

 

DTI도 예외적인 상황이 있습니다. 서민이나 실수요자가 이용하는 5천만 원 이하의 대출도 DTI 규제가 미적용됩니다. 금융위원회에서 정한 서민, 실수요자 기준은 아래와 같습니다.

 

• 투기지역, 투기과열지구 : 부부합산 연소득 8천만 원(생애최초 주택구입자는 9천만 원) 이하, 주택 가격 6억 원 이하, 무주택 세대주
• 조정대상 지역 : 부부합산 연소득 6천만 원(생애최초 주택구입자는 7천만 원) 이하, 주택 가격 5억 원 이하, 무주택 세대주

 

 

DSR(Debt Service Ratio)

 

DSR이란 총부채 원리금 상환비율로, 전세 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. DTI가 기존 대출에서 이자만 고려했다면, DSR은 기존 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지 포함하는 원리금을 고려한다는 차이점이 있습니다. DTI가 기존 대출의 원금은 배제하고 이자만 포함하여 정확한 총대출액을 계산하기 어려운 부분이 있었다면, 이를 보완하고자 이자뿐만 아니라 원금까지 대출금에 포함하는 더 까다로운 규정으로 생겨난 것이 DSR이라고 보시면 됩니다.

 

DSR(총부채 원리금 상환비율) = (신규 주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연 원리금) / 연소득

 

예를 들어, 연이율 2.5% 10년 만기 1억 대출이 있다고 했을 때 DTI 계산에는 1년 이자인 250만 원만 포함되지만, DSR 계산에는 1년 대출원금 1,000만 원에 이자 250만 원까지 포함해서 1,250만 원이 포함됩니다.

 

DSR 예외

 

DSR 계산 시 대출의 범위에는 마이너스 통장, 학자금 대출, 신용카드 미결제금, 신용대출, 자동차 할부금 대출 등이 포함됩니다. 하지만 다음을 포함한 11가지 대출을 포함되지 않습니다.

 

• 300만 원 미만 소액 신용대출
• 보험계약대출
• 은행 예적금 담보대출
• 전세자금 대출
• 이주비/중도금 대출
• 햇살론 등 서민금융상품
• 할부, 리스 및 현금서비스
• 카드론 등

 

 

4.29 가계부채관리대책

 

DSR 규제 변동사항은 4.29 대책이라고도 불리는 가계부채관리대책에서 발표되었습니다. 지금까지는 은행별 DSR 평균치를 40%를 적용했지만, 오는 7월부터는 개인별로 DSR 40%가 적용된다는 변동사항이 핵심입니다. 기존에는 은행별 평균치 40%만 맞추면 되는 조건이었지만, 개인별 40% 조건을 적용하게 되면 대출금액에 상당한 제한을 받게 됩니다.

 

DSR 표

 

위 표에서 알 수 있다시피, 2021년 7월부터 공시가 규제지역 내 6억 원 초과 주택구입 시에는 개인별(차주별) DSR 40%가 적용됩니다. 2022년 7월부터는 주택담보대출을 포함한 모든 신용대출 총액이 2억 원을 초과할 경우 DSR 40%가 적용됩니다. 2023년 7월부터는 주택담보대출을 포함한 모든 신용대출 총액이 1억 원을 초과할 경우 DSR 40%가 적용됩니다. 이번 규제 적용으로 인해 서울시내 아파트 83.5%, 경기도는 33.4%가 DSR 규제대상이 된다고 하니 무주택자 분들의 주택수요 증가로 인해 6억 이하 주택에 대한 풍선효과가 우려된다고 하니 많은 혼란이 예상됩니다. 이처럼 주택담보대출 규제가 많이 있기 때문에, 주담대(주택담보대출) 한도에 대해 사전에 미리 확인해보고 내 집 마련을 위한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.